Divise ou indivise?!

Vous pensez acheter un condo et votre cœur balance entre diverses options? Les fiches techniques indiquent que certains d’entre eux sont des copropriétés « divises » alors que d’autres sont « indivises ». Quel impact cela peut-il avoir sur votre décision?

Au Québec, c’est le Code civil qui encadre la notion de copropriété. Plus précisément, les articles 1038 à 1109 traitent de la copropriété divise alors que les articles 1012 à 1037 traitent ceux de la copropriété indivise. Dans la grande majorité des cas, une convention de copropriété, des règlements d’immeubles ou d’autres documents viennent s’ajouter. Avant d’acheter, assurez-vous de bien comprendre le tout, car une fois propriétaire, vous devrez respecter les règles!

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Copropriété divise

La plupart des immeubles communément appelés « condominium » et particulièrement les constructions récentes sont en fait des copropriétés divises. Dans ces cas, l’immeuble est légalement divisé en plusieurs petits immeubles et vous achetez l’un de ceux-ci. Ce dont vous devenez propriétaire est clairement identifié et vous en êtes l’unique propriétaire. En principe, vous pouvez en faire ce que vous voulez tel l’hypothéquer, le louer ou le revendre.

Cela dit, vous achetez également une portion des aires communes et un droit de les utiliser. Par exemple, si l’immeuble a une piscine, un gymnase ou une salle de réception, vous pourrez les utiliser. Ce droit est assorti d’une obligation de payer votre quote-part des coûts associés à ces équipements et à l’entretien général de l’immeuble. Ce sont les « frais communs ».

Mais attention, car vos droits, même pour l’usage de la partie privative de votre condo, ne sont pas absolus. La déclaration de copropriété divise et les règlements de l’immeuble font partie intégrante de votre achat et vous êtes tenu de les respecter. On y retrouve plusieurs dispositions qui affecteront votre vie quotidienne, comme les heures d’ouverture, les limitations sur le bruit, les règles sur l’utilisation des balcons, pour ne nommer que ceux-ci. De même, à l’ère de Airbnb et HomeAway, nombreuses sont les copropriétés qui se dotent de règles interdisant la location à court, moyen ou long terme des unités individuelles.

Copropriété indivise

La copropriété indivise, juridiquement, est facile à définir : si vous achetez quelque chose avec quelqu’un d’autre, il s’agit alors d’une copropriété indivise. Ça paraît très simple, mais en pratique, c’est un peu plus complexe…

Il arrive que certains immeubles, par exemple en raison de certaines réglementations municipales ou encore par souci d’économie, soient dans les faits des condos, mais qu’il ne le soit pas en termes légaux. Dans ce cas, ce que vous achetez est une portion de l’immeuble, par exemple un tiers, sans toutefois préciser quel tiers.

En pratique, il y aura presque toujours un contrat d’indivision qui viendra préciser ce que vous achetez. Vous aurez généralement un droit d’usage exclusif sur votre unité et un droit d’usage partagé pour les aires communes. C’est de cette façon que vous distinguerez votre unité de celle de votre voisin. Cela dit, comme pour les copropriétés indivises, il est important de bien comprendre ce que vous pourrez ou non faire avant d’acheter. C’est souvent le contrat d’indivision qui comprendra ces règles.

Le défaut le plus important des copropriétés indivises est que vous devenez solidairement responsable avec vos copropriétaires des obligations liées à l’immeuble. Si un de vos copropriétaires ne paie pas sa part des taxes foncières, vous devrez le faire à sa place. Même si vous aurez probablement un recours contre lui, le processus sera ardu. C’est une des raisons qui fait en sorte que les copropriétés indivises sont souvent plus difficiles à revendre.

En résumé, peu importe que la copropriété soit divise ou indivise, prenez le temps de bien lire et comprendre la situation précise de l’immeuble qui a attiré votre œil. Cela vous évitera bien des maux plus tard!